Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung gilt es vieles zu beachten.

Eine Möglichkeit Sicherheit zu erlangen, ist es, einen Gutachter oder Sachverständigen zur Hauskaufberatung hinzuzuziehen. Der Kauf eines gebrauchten Hauses ist nicht weniger kompliziert, als einen Neubau zu managen.

Bei der ersten Besichtigung sieht man häufig nur die Vorteile der Wunschimmobilie.  Schon bei der zweiten Besichtigung schaut man kritischer auf so manches Detail:

• Welche Risiken birgt eine nicht mehr zeitgemäße Haustechnik?
• Sind Feuchtigkeitsschaden im Untergeschoss problematisch?
• Wie hoch sind die Kosten für Sanierung und Renovierung ?
• Ist der geforderte Kaufpreis angemessen oder überhöht?

Diese und noch viele weitere Fragen können durch einen Sachverständigen bzw. Gutachter  beantwortet werden.

Im Zuge einer Kaufberatung sollte auch eine Wertermittlung des Hauses oder der Wohnung erfolgen. Dies ist wichtig, um zu erkennen, ob der geforderte Preis angemessen oder aber überhöht ist.   Eine objektiv durchgeführte Ermittlung des Marktwertes stellt auch eine gute Argumentationshilfe bei der Kaufpreisverhandlung dar. Man kann dadurch das eigene Kaufangebot gut begründen. Nicht jeder ist in der Verhandlungsführung geübt. Vielen Kaufinteressenten fällt es schwer, mit den netten Verkäufern den Kaufpreis zu verhandeln

Aus diesem Grund bieten manche Gutachter an, die Führung der Kaufpreisverhandlung zu übernehmen. Mit einer professionell geführten Kaufpreisverhandlung werden oft deutliche Preisreduzierungen erreicht. Eine sorgfältige Prüfung der Immobilie ist ein wichtiger Punkt, aber auch die Finanzierung muss gut geplant werden, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen.

WERTERMITTLUNG NACH VERGLEICHSWERT-SACHWERT- ODER ERTRAGSWERTVERFAHREN

Bevor Sie für Ihr  Haus oder Ihre Eigentumswohnung einen Verkaufspreis festlegen, sollten Sie genau wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Hierfür werden drei unterschiedliche Verfahren angewendet:

VERGLEICHSWERTVERFAHREN

Bei diesem Verfahren wird der Marktwert Ihres Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit Ihrem Grundstück übereinstimmen. Das zu bewertende Objekt wird also mit ähnlichen verglichen. Voraussetzung hierfür ist eine ausreichende Zahl an Vergleichsobjekten. Für dieses Verfahren, das vor allem für selbstgenutzte Immobilien angewendet wird, ziehen wir die Bodenrichtwerte der jeweiligen Gutachterausschüsse heran. Diese werden für größere Städte in Form von Bodenrichtwertkarten für bestimmte Lagen abgeleitet, wobei im Regelfall Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die durchschnittliche Grundstücksgröße angegeben ist. Anhand aller Daten und Unterlagen berechnen wir Anhand aller Daten und Unterlagen berechnen wir Durchschnittswerte pro Quadratmeter und berücksichtigen individuelle Faktoren der Immobilie.

ERTRAGSWERTVERFAHREN

Dieses Verfahren wird für Immobilien angewendet, die einen Ertrag erzielen, zum Beispiel Mietwohngrundstücke mit Mehrfamilienhäusern oder Geschäftsgrundstücke mit Büro- und Geschäftshäusern. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert des Grundstücks sowie dem Ertrag aus der erzielten Mieteinnahme. Der Bodenwert wird zur Berechnung der Bodenwertverzinsung mit dem Liegenschaftszins multipliziert. Dabei gilt: Je höher dieser Zins, desto mehr verringert sich der Verkehrswert einer Immobilie. Der Grund: Die Bodenwertverzinsung wird vom sogenannten Reinertrag abgezogen. Dieser Reinertrag ergibt sich aus Jahresnettokaltmiete abzüglich aller nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten. Zudem wird die Restnutzungsdauer des Gebäudes in die Berechnung miteinbezogen und so der jährliche Reinertrag mit dem Wertfaktor multipliziert. Dabei wird ebenfalls der Liegenschaftszins berücksichtigt. Ein etwaiger Sanierungsbedarf der Immobilie fließt als wertmindernder Faktor ebenfalls in die Berechnung ein.

SACHWERTVERFAHREN

Traditionell wird dieses Verfahren bei Eigentumswohnungen und selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, für die es keine ausreichenden Vergleichsobjekte gibt. Dabei ermitteln die Experten zunächst, welche Kosten entstünden, wenn exakt dasselbe Gebäude heute errichtet werden würde. Der Ausgangspunkt ist also der fiktive Neubau der Immobilie. Die Herstellungskosten und die Alterswertminderung der bestehenden Immobilie ergeben einen Gebäudewert. Davon getrennt wird der Bodenwert über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Addiert man nun Gebäude- und Bodenwert, erhält man einen vorläufigen Sachwert, der dann um den sogenannten Marktanpassungsfaktor ergänzt wird. Dieser Faktor wird von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt. Durch ihn findet die Tatsache Berücksichtigung, dass der zu Vergleichswertverfahren ermittelt. Addiert man nun Gebäude- und Bodenwert, erhält man einen vorläufigen Sachwert, der dann um den sogenannten Marktanpassungsfaktor ergänzt wird. Vergleichswertverfahren ermittelt. Addiert man nun Gebäude- und Bodenwert, erhält man einen vorläufigen Sachwert, der dann um den sogenannten Marktanpassungsfaktor ergänzt wird. Dieser Faktor wird von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt. Durch ihn findet die Tatsache Berücksichtigung, dass der zu erzielende Preis einer Immobilie zusätzlich von den regionalen Bedingungen des jeweiligen Immobilienmarktes abhängt. In der Summe erhält man den Sachwert. Unter allen drei Verfahren gilt das Sachwertverfahren aufgrund der Komplexität als das anspruchsvollste.

BODENRICHTWERT

WIE WIRD DER BODENRICHTWERT ERMITTELT?

Der Bodenrichtwert wird von dem jeweiligen Gutachterausschuss einer Stadt oder einer Gemeinde anhand der tatsächlich stattgefundenen Verkäufe in einem bestimmten Zeitraum ermittelt. In der Regel sind das zwei Jahre. Die Daten erhalten die Gutachter von den Notaren anhand einer Kopie sämtlicher Kaufverträge. Die Kaufpreise werden addiert und daraus ein Durchschnitt ermittelt, der in den Bodenrichtwertkarten bzw. Bodenrichtwerttabellen für den entsprechenden Bereich festgehalten werden. In die Berechnung fließen noch verschiedene Faktoren wie die Lage, Erschließungsgrad, Bebauungsmöglichkeiten und die Grundstücksform bzw. -größe mit ein. Dabei spielt es übrigens keine Rolle, ob ein Grundstück bebaut ist oder nicht. Es wird so getan, als wäre es unbebaut.

Der Bodenrichtwert ist die Grundlage, um den Bodenwert eines Grundstücks festzustellen. Diesen Bodenwert erhält man, indem man den Bodenrichtwert mit der Quadratmeteranzahl multipliziert: Bodenrichtwert (€ pro m²) x Grundstücksfläche (m²) = Bodenwert (€)

WAS KOSTET MICH DIE BEWERTUNG MEINER IMMOBILIE?

Die Bewertung ist für Kunden der Firma ImmoVision24 GmbH bei Mandatserteilung kostenlos.

Für Bewertungen ohne Verkaufsauftrag werden für Kurzgutachten 750 Euro plus MwSt. und Aufwandsentschädigungen berechnet.

Für ausführliche Gutachten werden 1% vom Verkehrswert plus MwSt. und Aufwandsentschädigungen berechnet.